martes, 4 de enero de 2022

ACERCA DE LAS CONSTANCIAS DE POSESION


¿Qué es una Constancia de Posesión?

Es un documento público que para su expedición requiere que se realice la previa verificación de la posesión continua, pacífica, pública, así como de la explotación económica[1] de los predios involucrados dentro de lo dispuesto por la Ley Nº 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales y su Reglamento próximo a publicarse. Veamos:

1.      En los predios de propiedad del Estado.- En los procedimientos administrativos de saneamiento físico-legal.

2.      En los predios de propiedad de particulares.- El procedimiento Administrativo de prescripción adquisitiva administrativa de dominio.

¿Quiénes son las Autoridades competentes  para  expedir  constancias  de posesión?

Según el artículo 4º de la Resolución Ministerial Nº 029-2020-MINAGRI, del 17 de enero del 2020, se aprobó los "LINEAMIENTOS PARA EL OTORGAMIENTO DE CONSTANCIAS DE POSESIÓN CON FINES DE FORMALIZACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS", mediante el cual se dispuso que las autoridades competentes para otorgar las constancias de posesión con fines de saneamiento físico-legal y formalización de predios rústicos son: 01) Las Agencias Agrarias  y  las  Municipalidades Distritales, correspondientes al ámbito territorial en la que se ubique el predio rústico.

Pero en el inciso 8 del artículo 4º del proyecto del Reglamento de la Ley Nº 31145, aprobado por Resolución Ministerial Nº 0265-2021-MIDAGRI, del 15 de setiembre del 2021, se señala expresamente lo siguiente:

Artículo 4.- Definiciones

Para efectos de la aplicación del presente Reglamento se entiende por:

(…)

8. Constancia de Posesión: Documento probatorio otorgado por autoridad competente conforme a este Reglamento, presentado en el marco de los procedimientos de saneamiento físico legal y formalización de la propiedad rural para acreditar la posesión directa, continua pacífica y pública de un predio rural por el plazo establecido en la normativa.

(….)”

De conformidad a lo dispuesto por el artículo 50º del proyecto de este Reglamento, la posesión directa, permanente, pacífica, pública y como propietario de un predio rústico, deberá acreditarse a través de la presentación de por lo menos dos (02) pruebas, las cuales deben contener los datos de identificación del poseedor y del predio. Estas pruebas se clasifican en dos, a saber:

A.- PRUEBAS OBLIGATORIAS O NECESARIAS:

1.      Declaración Jurada de todos los colindantes o de seis (06) vecinos, que deben estar ubicados en la misma localidad a la que pertenece el predio rural del cual es poseedor.

2.      Declaración Jurada de los comités, fondos u organizaciones representativas de los productores agrarios de la zona; y,

3.      Declaración Jurada de las juntas de usuarios o las comisiones o comités de usuarios del respectivo distrito de riego.

B.- PRUEBAS ADICIONALES:

Estas pueden ser cualquiera de los catorce (14) documentos que se señala el proyecto del Reglamento, los que constituyen pruebas complementarias del derecho de posesión que pueden ser presentados en copia simple, sin perjuicio de que posteriormente se compruebe la veracidad de la documentación y se tomen las acciones administrativas y/o judiciales pertinentes.

De este proyecto de Reglamento aparece que estas Constancias de Posesión las pueden expedir indistintamente, sin que se consideré que una de ellas es obligatoria o superior a las otras, los siguientes documentos:

1.  Documentos que acrediten préstamos o adelantos de préstamos por crédito agrario, otorgados por instituciones bancarias como cajas rurales u otras instituciones del sistema financiero nacional en favor del poseedor.

2.    Declaración Jurada de Pago del Impuesto Predial correspondiente a los años de posesión del predio. Las declaraciones juradas que hayan sido formuladas en vía de regularización sólo tienen mérito para acreditar la posesión respecto de la fecha en que se presentaron.

3.    Documento público o documento privado, con firmas legalizadas por Notario Público o Juez de Paz, en el que conste la transferencia de la posesión plena del predio en favor del poseedor.

4.    Inspección judicial de tierras en proceso de prueba anticipada, con el objeto de verificar la posesión del predio.

5.    Certificado expedido a nombre del poseedor del predio de haber sido empadronado por el Instituto Nacional de Estadística e Informática.

6.    Certificado en que conste que el predio estuvo inscrito a nombre del poseedor solicitante en el Padrón Catastral de la ex Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural.

7.    Recibos de pago realizados por el poseedor, por concepto de uso de agua con fines agrarios, de adquisición de insumos, materiales, equipos, maquinarias u otros activos necesarios para iniciar, ampliar o diversificar la campaña agrícola y las actividades económicas del solicitante.

8.    Contrato de compraventa de la producción agrícola, pecuaria o forestal.

9.    Certificado de inscripción de marcas y señales de ganado expedido a nombre del poseedor del predio.

10. Constancia de registro del poseedor en el respectivo padrón de regantes otorgado por la comisión de usuarios respecto al predio, expedida dentro de los seis (06) meses anteriores al empadronamiento.

11. Certificado expedido a nombre del poseedor del predio de tener adeudos pendientes de pago por contratos de créditos agrícolas o pecuarios.

12. Certificado en que conste que el poseedor fue prestatario del Banco Agropecuario - AGROBANCO.

13. Constancia de posesión otorgada por la Agencia Agraria o Municipalidad Distrital respectiva.

14. Cualquier otro documento de fecha cierta que acredite la posesión.

Para efectos de la calificación, se tienen en cuenta las áreas contenidas en los Certificados de Información Catastral que se emitan como producto del levantamiento catastral, siendo referenciales las áreas que contengan las pruebas a que se refiere el presente artículo.

Los medios probatorios de la posesión señalados son válidos también para el procedimiento de saneamiento físico legal y formalización de predios rústicos de propiedad del Estado, regulado en el Capítulo I y en el Capítulo 11 del Título II de presente Reglamento.”

           COMO SE DESPRENDE DEL PROPIO TEXTO DE REGLAMENTO, NO ES OBLIGATORIO NI ESPECIALMENTE RELEVANTE QUE TAN SOLAMENTE LAS AGENCIAS AGRARIAS DE LA DIRECCIÓN REGIONAL AGRARIA DE APURIMAC EXPIDAN EN EXCLUSIVA ESTAS PRUEBAS ADICIONALES, SINO QUE INDISTINTAMENTE SE PUEDEN PRESENTAR LAS OTRAS TRECE (13), PORQUE TIENEN EL MISMO VALOR LEGAL.

         Este mismo criterio tiene el Reglamento del Decreto Ley N° 1089 aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, aún vigente.

¿De los requisitos, procedimiento, improcedencia y responsabilidades?

REQUISITOS:

El artículo 5º de los "LINEAMIENTOS PARA EL OTORGAMIENTO DE CONSTANCIAS DE POSESIÓN CON FINES DE FORMALIZACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS", señala los siguientes requisitos:

1.      Solicitud dirigida al Director de la Agencia Agraria o al Alcalde Distrital de ámbito de su jurisdicción señalando sus generales de Ley, así como los datos que permitan establecer  la  ubicación geográfica (nombre del  predio,  denominación,  unidad  catastral,  área, sector,  distrito, provincia), acompañando   los  documentos  que  acrediten  la  posesión  y  explotación económica del predio rústico con fines agropecuarios.

PROCEDIMIENTO:

El artículo 6º de estos lineamientos, prevé el siguiente procedimiento:

Recibida la solicitud, la Agencia Agraria u órgano encargado de su otorgamiento de la Municipalidad  Distrital, registra en orden cronológico y correlativo la solicitud que se presente  y  corre traslado de la solicitud en el  día, al servidor a cargo de su tramitación.

Recibido el expediente,  el servidor responsable de la tramitación, programa una inspección ocular en el predio, debiendo cumplir con los siguientes actos previos:

·         La notificación personal al solicitante señalando lugar, día y hora de la inspección de campo, requiriéndole según el caso, el pago previo del derecho de inspección ocular, de acuerdo con el monto establecido en el Texto Único de Procedimientos Administrativo - TUPA del Gobierno Regional y las Municipalidades Distritales. La copia del   recibo de pago se anexará al expediente administrativo pertinente.

·         La notificación personal debe efectuarse por escrito, pudiendo formalizarse mediante oficio o carta, anexándose al expediente administrativo el cargo de recepción.

·         La notificación al recurrente deberá efectuarse con la debida antelación en el domicilio procedimental señalado en su solicitud.

·         En el acta que se levante durante la inspección ocular, se  hará constar la antigüedad de los trabajos de habilitación agrícola (existencia de cultivos anuales o permanentes, precisando la antigüedad de los mismos) y/o las de habilitación pecuaria (instalaciones, construcciones o corrales para la crianza de animales, precisando igualmente la antigüedad de los mismos).  El Acta de Inspección Ocular deberá ser suscrita inmediatamente después de concluida la misma. En caso el solicitante se niegue a firmar el acta levantada, no obstante haber participado en la diligencia, se dejará constancia de dicha negativa en el acta. Formarán parte integrante del Acta de Inspección Ocular, las fotografías que se realicen en la diligencia de inspección.

·         Con base a los hechos establecidos en la inspección ocular en el predio, el servidor responsable de su tramitación formulará un informe técnico, el cual deberá elevar con todos los recaudos, al director de la Agencia Agraria o al órgano encargado de su otorgamiento en la municipalidad distrital.

·         Dentro del plazo de cinco (5) días hábiles de presentado, se expide la Constancia de Posesión según formato contenido en el Anexo de estos lineamientos o de ser el caso se emitirá el   pronunciamiento administrativo que corresponda.

IMPROCEDENCIA:

El artículo 7º de estos Lineamientos señala que serán declarados improcedentes la petición de constancias de posesión en los siguientes casos:

  • En  las tierras  de   propiedad   y/o   posesión   de   las comunidades  campesinas y nativas, así como en áreas en trámite de reconocimiento o de titulación de comunidades  campesinas y nativas, en áreas en trámite de ampliación de comunidades  nativas,  ni en áreas de reservas  indígenas,  reservas  territoriales en proceso de adecuación, áreas en trámite para el establecimiento de reservas para los pueblos en aislamiento o en contacto inicial, en  concordancia  con  las  leyes  de  la materia y los tratados internacionales en vigor;
  •  En  las tierras ocupadas con fines de vivienda, en predios ubicados en zonas  urbanas;
  • En áreas de dominio  o  uso  público;
  • En áreas reservadas para la defensa nacional;
  • En las zonas arqueológicas o que constituyan patrimonio cultural de la Nación;
  • En las áreas  naturales protegidas o las zonas  reservadas;
  • En las tierras  de dominio  público con capacidad de uso mayor  forestal  o de protección  con  o sin  cobertura  forestal;
  • En las tierras ubicadas en zonas de riesgo;
  • En tierras comprendidas en procesos de inversión  privada;
  • En las tierras destinadas a la ejecución  de obras o proyectos hidroenergéticos y de irrigación; y
  • En las tierras destinadas a la ejecución de obras de infraestructura.

RESPONSABILIDAD ADMINISTRATIVA:

En el artículo 9º de los lineamientos se señala expresamente lo siguiente:

Artículo 9º- El servidor de la  agencia  agraria  o de la  municipalidad  distrital  a cargo de la inspección  ocular en el predio y de la  emisión  del  respectivo  informe  técnico,  asume responsabilidad    administrativa,    civil    y   penal   por   la   veracidad   de   los   hechos constatados  en la diligencia de inspección  ocular,  los  cuales deben constar en el acta de inspección.”


¿Qué le pasaría a un funcionario público que otorgue Constancias de Posesión de manera ilegal?

Mediante la Quinta Disposición Complementaria Transitoria de la Ley 30327, Ley de Promoción de las Inversiones para el Crecimiento Económico y el Desarrollo Sostenible, publicada el 21 de mayo de 2015, se incorporó al Código Penal el artículo 376-B, como una modalidad de la comisión de delito de Abuso de Autoridad, que tipifica el “Delito de Otorgamiento Ilegitimo de Derechos sobre Inmuebles” en los siguientes términos:

Artículo 376-B.- Otorgamiento ilegítimo de derechos sobre inmuebles

El funcionario público que, en violación de sus atribuciones u obligaciones, otorga ilegítimamente derechos de posesión o emite títulos de propiedad sobre bienes de dominio público o bienes de dominio privado estatal, o bienes inmuebles de propiedad privada, sin cumplir con los requisitos establecidos por la normatividad vigente, será reprimido con pena privativa de libertad, no menor de cuatro ni mayor de seis años.

Si el derecho de posesión o título de propiedad se otorga a personas que ilegalmente ocupan o usurpan los bienes inmuebles referidos en el primer párrafo, la pena privativa de libertad será no menor de cinco ni mayor de ocho años”.

            Así que “guerra avisada no mata moros”.

¿Se puede hacer constatar mis cultivos, crianzas y las mejoras necesarias instaladas en una posesión a través de una constancia de posesión?

      NoLas constancias de posesión sólo se otorgan para fines de saneamiento físico-legal y formalización de predios rústicos. 

       Para hacer constar la existencia de cultivos, crianzas y mejoras necesarias dentro de un predio rustico se debe solicitar la CONSTATACIÓN DE USO ACTUAL DE TIERRAS, que es un procedimiento mediante el cual las Agencias Agrarias pueden visitar la propiedad o posesión de un comunero, campesino o un productor agrario para constatar en la fecha (Por Ejem. 18 de enero del 2021) y a través de una Inspección Ocular de Constatación de Uso Actual de Tierras en qué estado de crecimiento se encuentran sus cultivos permanentes o temporales, su sanidad, la extensión de cada cultivo, etc. Así como variedad de sus crianzas (vacuno, ovino, porcino, caballar, camélidos sudamericanos, animales menores, etc.) su número por cada especie, su desarrollo, su sanidad, etc.

     También se puede constatar si en el predio rustico existen construcciones e instalaciones agropecuarias, casa-habitación, servicios públicos, así como si tiene cercos y qué extensión del terreno tiene agua de riego.

         La necesidad de esta constatación está dirigida a proteger los medios de subsistencia de la familia y el único medio de ingreso económico de los solicitantes frente de las usurpaciones, invasiones, abigeato, robos y daños simples o agravados a los cercos y los sistemas de riego, etc. que continuamente se producen contra toda clase de predios rústicos ubicados en el territorio de las Comunidades Campesinas o en propiedades particulares, debido a controversias en la tenencia de tierra y que debilitan el orden y la armonía social, sin por supuesto dejar de ser algunos de ellos la flagrante comisión de delitos..

            A través de este documento que no solo contendrá los datos que se constaten in situ, sino que estarán testimoniados por imágenes fotográficas, se pueden superar el gran “cuello de botella” que representa demostrar ante el Poder Judicial la gravedad de los daños y su cuantía.


[1] ¿Qué es la explotación económica? La explotación económica de un predio rustico se acredita con la constatación de la existencia de sementeras de plantaciones de cultivo o de crianza de ganado de acuerdo a la capacidad de los pastos, o en su caso, de labores de preparación de suelos. El amojonamiento, cercos, cortes de madera, construcciones de edificaciones u otros actos similares no constituyen por sí solos pruebas de la explotación económica.

martes, 14 de diciembre de 2021

¿COMO OBTENER EL TITULO DE PROPIEDAD DE UN PREDIO RUSTICO?

¿Cómo obtener título de propiedad sobre la posesión de un  predio rustico en la vía administrativa y sin necesidad de proceso judicial?

ANTECEDENTES.-

1.      En el segundo mandato de Alan García, mediante Decreto Legislativo Nº 1089, del 27 de junio del 2008, se declaró de interés público nacional la formalización y titulación de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas, creándose un régimen temporal extraordinario por un período de cuatro (04) años y disponiéndose que sea el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI, quien asumiera de manera temporal y excepcional, las competencias para este fin. 

2.      Debido al fracaso del COFOPRI para hacerse cargo del saneamiento físico legal de la propiedad rural en las condiciones que señalaba este Decreto Legislativo, y sobre todo debido al escándalo que a nivel nacional generó el Caso Chilca, Expediente Nº 30-2010[i] y otros casos de corrupción en el manejo de esta actividad, mediante Decreto Supremo Nº 056-2010-PCM, del 14 de mayo del 2010, se transfirió a los Gobiernos Regionales la función de formalización y titulación de predios rústicos de tierras eriazas habilitados al 31 de diciembre de 2004, así como la reversión de predios rústicos adjudicados a título oneroso por el estado, ocupados por asentamientos humanos, a que se refiere la Ley Nº 28667, Ley que declara la reversión de predios rústicos al dominio del estado, adjudicados a título oneroso, con fines agrarios, ocupados por asentamientos humanos..

3.      Dentro del departamento de Apurímac, esta función fue asumida por la Subgerencia de Saneamiento Físico Legal de la Propiedad Rural de la Gerencia Regional de Desarrollo Económico del Gobierno Regional de Apurímac, creada exclusivamente para estos fines.  

¿Qué es la Ley Nº 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales?

            Después de casi trece (13) años de vigencia del Decreto Legislativo Nº 1089, se promulgó la Ley Nº 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, para los fines de establecer el marco legal para la ejecución de los procedimientos de saneamiento físico-legal, formalización de los predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas a cargo de los gobiernos regionales en virtud de la función prevista en el literal n) del artículo 51[ii] de la Ley 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales, a fin de promover el cierre de brechas de la titulación rural a cargo del Poder Ejecutivo.

¿Qué predios no se pueden titular al amparo de esta Ley?

No se puede titular al amparo de esta Ley:

El primer lugar la Ley Nº 31145, señala expresamente que están excluidas de la misma las tierras de propiedad y posesión de las Comunidades Campesinas, es decir que ningún comunero o tercera persona ajena a la comunidad, podrá solicitar que le saneen las parcelas  familiares, cercos y tierras de pastos naturales que conducen dentro de un territorio comunal.

Luego la Ley señala que otras tierras más no podrán ser tituladas en aplicación de la misma, veamos:

a)      Las tierras ocupadas con fines de vivienda o las que se encuentren en zonas urbanas y de expansión urbana, áreas de uso público, que incluye ríos, lagunas u otro similar incluidas las fajas marginales;

b)      Las áreas forestales o de protección del Estado o aquellas que se encuentren incluidas en alguna de las categorías del ordenamiento forestal;

c)      Las áreas naturales protegidas por el Estado;

d)     Las tierras que constituyan sitios o zonas arqueológicas o declaradas como parte integrante del patrimonio cultural de la nación;

e)      Las tierras comprendidas en procesos de inversión privada;

f)       Las tierras destinadas a la ejecución de obras o proyectos hidroenergéticos y de irrigación;

g)      Las tierras destinadas a obras de infraestructura;

h)      Las tierras destinadas a la ejecución e implementación del Plan Integral de Reconstrucción con Cambios; y

i)        Las tierras declaradas de interés nacional y las tierras reservadas por el Estado para fines de defensa nacional.

¿Quiénes son los organismos competentes para la aplicación de la Ley Nº 31145?

1.      EL MINISTERIO DE DESARROLLO AGRARIO Y RIEGO - MIDAGRI, que actúa como ente rector de las funciones técnicas y normativas en materia de saneamiento físico legal y formalización de la propiedad agraria.

2.      LOS GOBIERNOS REGIONALES, como entidades descentralizadas competentes y responsables para ejecutar los procedimientos de saneamiento físico-legal y la formalización de predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas existentes en su jurisdicción, conforme a las disposiciones de esta Ley y su Reglamento.

De los procedimientos de saneamiento físico-legal y formalización de predios rústicos.

1.      A CARGO DEL GOBIERNOS REGIONALES.- Los procedimientos para el saneamiento físico-legal y formalización de predios rústicos que inicien de oficio los gobiernos regionales para el cumplimiento de sus actividades, planes operativos, proyectos y/o programas de formalización a su cargo. Estos se ejecutan de manera gratuita y en forma masiva, según unidades territoriales delimitadas en función a un distrito, proyecto de vuelo o plan de vuelo, proyecto catastral, valle, ámbito o sector.

2.      A CARGO DE LOS PARTICULARES.- Los procedimientos regulados en esta Ley y su Reglamento iniciados por los particulares y previo pago de derechos de tramitación que estén destinados a:

a)      Regularizar sus derechos posesorios;

b)      Tratándose de propietarios, para la regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio;

c)      La rectificación de áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus predios inscritos y de sus títulos archivados.

¿Cómo regularizar los derechos posesorios en predios de propiedad del Estado?

En primer lugar habrá que señalar cuáles son los predios de propiedad estatal. Para el ámbito del departamento de Apurímac son los predios rústicos afectados, declarados en abandono y revertidos por ser tierras eriazas  por el Decreto Ley Nº 177716, “Ley de Reforma Agraria”, ya sea que estos hayan sido:

1.      Los predios rústicos afectados o expropiados en aplicación del Decreto Ley Nº 17715 “Ley de Reforma Agraria”, es decir aquellos cuyos Planos de Afectación han sido aprobados por Decreto Supremo y haya culminado sobre los mismos un proceso de expropiación judicial y por esta razón haber sido inscritos en los Registros Públicos a favor de la ex Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural del Ministerio de Agricultura.

2.      Los predios rústicos declarados en Abandono y revertidos a dominio del Estado, es decir aquellos predios cuya situación de abandono hayan sido aprobados por una Resolución Suprema, por cuyo mérito han sido inscritos en los Registros Públicos a favor de la ex Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural del Ministerio de Agricultura.

3.      Los predios rústicos revertidos a dominio del Estado por haber sido calificados como tierras eriazas y revertidos a dominio del Estado, es decir aquellos predios cuyas calificación de eriazo hayan sido aprobados por una Resolución Suprema, por cuyo mérito han sido inscritos en los Registros Públicos a favor de la ex Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural del Ministerio de Agricultura.

Si aún en ámbito del departamento de Apurímac, hubieran poseedores de predios rústicos de propiedad del Estado que:

01)  Estén destinados íntegramente a la actividad agropecuaria; y

02)  Que se encuentren en posesión en forma pública, pacífica y continua.

Podrán regularizar su situación jurídica ante el gobierno regional, siempre que dicha posesión se hubiera iniciado con anterioridad al 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley 29618, Ley que establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado  estatal.

PROBLEMÁTICA.- En el departamento de Apurímac el saneamiento físico legal de las tierras de propiedad estatal viene realizándose desde la promulgación del Decreto Legislativo Nº 667, Ley de Registro de Predios Rurales,  promulgado el 12 de setiembre de 1991 (Art. 20º y 21º), pasando por el Decreto Legislativo Nº 1089, Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, (Arts. 11 al 22 de su Reglamento aprobado por D.S. Nº 032-2008-VIVIENDA), es decir, desde hace 30 años. En ese entender prácticamente ya no quedan tierras en propiedad o bajo dominio del Estado.

Lo que en realidad ha venido sucediendo con la aplicación de los Decreto Legislativos Nos. 667 y 1089 en el ámbito de Apurímac, es que tierras adjudicadas por el Decreto Ley Nº 17716, “Ley de Reforma Agraria” a los diferentes adjudicatarios han venido saneándose como si se tratara de tierras que aún están bajo en dominio del Estado, así:

Si “A”, adjudicatario del predio “X” de una extensión de 5.00 hectáreas ha inscrito en los Registros Públicos su adjudicación en toda su extensión.

Luego “A” vendió o heredó su propiedad sobre el predio “X” a “B”, “C”, “D”, “E” y “F” a razón de una hectárea a cada uno. Los compradores o herederos para lo fines evitar todo el trámite que significa su independización del predio “X” en cinco fracciones, “sanean” sus adquisiciones, vía estas normas, como si aún se trataran de tierras de propiedad Estatal.

De donde resulta que, si el predio “X” ha sido inscrito en Registros Públicos por 5.00 hectáreas a favor de “A” éste sigue manteniendo su inscripción por esa extensión aunque ya no sea propietario. Pero como también los Registros Públicos ha inscrito las facciones de una hectárea de propiedad de  “B”, “C”, “D”, “E” y “F” de una hectárea, de donde resulta que el predio “X” tiene a la fecha inscritas registralmente 10.00 hectáreas.    

¿Cómo regularizar los derechos posesorios en tierras eriazas habilitadas[iii] de propiedad del Estado?

Los poseedores en tierras eriazas habilitadas de propiedad del Estado destinadas íntegramente a la actividad agropecuaria podrán regularizar su situación jurídica mediante el procedimiento de adjudicación directa, previo pago del valor arancelario del terreno, siempre que dicha posesión se hubiera iniciado con anterioridad al 25 de noviembre de 2010. Es decir se trata de una compra-venta.

Una de las condiciones que exige esta compra-venta, es debe contener una condición y es el cumplimiento del compromiso de la continuidad de las actividades agropecuarias que garantice su sostenibilidad, es decir seguir habilitándolas y explotando económicamente, bajo apercibimiento de reversión a dominio del Estado.

            Esta Ley Nº 31145, prevé que los procedimientos y lineamientos para proceder a la adjudicación de los predios rústicos del Estado destinados a la actividad agropecuaria y de las tierras eriazas habilitadas serán normados en su Reglamento.

¿Cómo regularizar los derechos posesorios en predios de propiedad de particular?

Los poseedores de predios rústicos de propiedad de particulares adquieren su propiedad a consecuencia del ejercicio de la posesión directa, (uno mismo) continua, (todos los días) pacífica (sin entrar en conflicto por su posesión) y pública (todos saben que eres el posesionario) y como propietario, siempre que acrediten la explotación económica[iv] del predio con fines agropecuarios por un plazo no menor de cinco (5) años.

Esta modalidad de regularización será a través de acto administrativo de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, conforme al procedimiento que señalará su Reglamento.

¿Cómo regulariza el tracto sucesivo  de transferencia en predios rustico?

Esta es una novedad, porque le otorga facultad a los gobiernos regionales para que declaren administrativamente la propiedad de predios rústicos, vía regularización del tracto sucesivo[v] de las transferencias, en los casos que existan deficiencias o imperfecciones de forma en los títulos que no permitan su inscripción ante el Registro de Predios y acrediten la continuidad de las transmisiones de dominio.

Para el iniciar ese procedimiento, el interesado deberá acreditar:

1.      Documentariamente la cadena ininterrumpida de las transferencias del titular registral;

2.      La posesión directa, continua, pacífica y pública como propietario; y,

3.  La explotación económica actual del predio rústico el cual debe encontrarse destinado íntegramente a la actividad agropecuaria por un plazo no menor de cinco años, y siempre que acredite que no existe proceso judicial o administrativo en curso en el que discuta el derecho de propiedad o de posesión del mismo predio.

El acto jurídico que emita el gobierno regional tiene mérito suficiente para su inscripción en el Registro de Predios.

Acerca del Reglamento de la Ley Nº 31145, Ley de saneamiento físico-legal y formalización de predios rurales a cargo de los Gobiernos Regionales.

La Primera Disposición Complementaria Final de esta Ley,  prevé que su Reglamento será aprobado por Decreto Supremo refrendado por el Titular del Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego. En razón de que ya han pasado más de seis meses desde su promulgación y publicación mediante Resolución Ministerial Nº 0265-2021-MIDAGRI, del 15 de setiembre del 2021, el MIDAGRI, ha dispuesto la publicación del proyecto de Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de la Ley Nº 31145, Ley de saneamiento físico-legal y formalización de  predios rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, así como su Exposición de Motivos por el plazo de diez (10) días, pero sin embargo hasta la fecha no se ha promulgado dicho Reglamento y como consecuencia de ello a la actualidad esta actividad se encuentra paralizada.



[i] SENTENCIA CASO CHILCA.- El ex Secretario General de COFOPRI Julio Calderón Rodríguez y el mercader de terrenos Oswaldo Chauca Navarro fueron condenados a 11 años de prisión por su participación en la compra-venta de un terreno del Estado, al sur de Lima, a un precio subvaluado. Puede accederse a esta Sentencia en la siguiente dirección:

https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/3c25c4804eaf65819fafdf6687f7e869/D_Sentencia_Cofopri_291211.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=3c25c4804eaf65819fafdf6687f7e869

[ii] Artículo 51.- Funciones en materia agraria

“(….)

n)  Promover, gestionar y administrar el proceso de saneamiento físico-legal de la propiedad agraria, con la participación de actores involucrados, cautelando el carácter imprescriptible, inalienable e inembargable de las tierras de las comunidades campesinas y nativas.

(…)”

[iii] Tierras eriazas con habilitación agrícola Son aquellas en las que se verifica la preexistencia de labores de desarrollo físico de las tierras (lavado de sales, subsolado, nivelación, incorporación de materia orgánica, aplicación de enmiendas químicas, u otras necesarias para la explotación del predio).

[iv] ¿Qué es la explotación económica? La explotación económica de un predio rustico se acredita con la constatación de la existencia de sementeras de plantaciones de cultivo o de crianza de ganado de acuerdo a la capacidad de los pastos, o en su caso, de labores de preparación de suelos. El amojonamiento, cercos, cortes de madera, construcciones de edificaciones u otros actos similares no constituyen por sí solos pruebas de la explotación económica.

[v] El tracto sucesivo es un principio del derecho registral por el cual se conoce la historia de dominio de la propiedad. El tracto sucesivo es el historial de propiedad de un bien desde su primera inscripción hasta la fecha.

En su artículo publicado en https://lpderecho.pe/principio-tracto-sucesivo-registros-publicos-codigo-civil/ Saul José Coca Guzmán, nos dice: “En el derecho comparado, el principio de tracto sucesivo involucra que solo quien aparece inscrito como propietario puede realizar actos de disposición, es decir, los títulos de adquisición deben reflejar la procedencia del acto o del derecho respectivo con el fin de que aparezca en el registro su verdadero titular. Asimismo, este principio facilita la certificación de la situación jurídica de un bien de tal suerte que faculta a los registradores a negarse a inscribir actos o derechos sobre bienes sin título anterior inscrito.

 “El fundamento de este principio es el aforismo nemo dat quod nom habet, nadie puede trasmitir el dominio de una cosa sino es su dueño y además manifestar el historial continuo de un bien inmueble.

3. El principio de tracto sucesivo en el derecho nacional

De conformidad con el artículo 2015 del Código Civil peruano (en adelante CC):

Artículo 2015.- Principio de Tracto Sucesivo

Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

De acuerdo al profesor peruano Gunther Gonzáles Barrón, el principio de tracto sucesivo se encuentra reconocido en el artículo 2015 del Código Civil, el cual consiste en que no es posible inscribir derecho alguno sin que previamente se haya inscrito el derecho del transferente u otorgante.

Es decir, la compraventa entre “A” (vendedor) y “B” (comprador) sólo se inscribe si previamente aparece inscrito el derecho de “A” como propietario, de lo que se infiere que las sucesivas transmisiones requieren estar debidamente concatenadas entre sí, no pueden haber vacíos en la cadena de transferencias. El debido orden de la cadena sólo puede mantenerse con el principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja registral de cada inmueble. (Alcocer Huaranga, 2016, pp. 11-12)

Al respecto, el Tribunal Registral, en la Resolución 506-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 3., conceptualiza el principio del tracto sucesivo, en los términos siguientes:

Principio del tracto sucesivo, en virtud del cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane y que es recogido en el artículo 2015 del Código Civil y aplicable al registro de predios conforme lo establece el artículo 3 de dicho Reglamento. De ese modo, para que se inscriba un acto o derecho debe también estar inscrito el acto del cual deriva y así sucesivamente, de tal manera que exista una cadena de transmisiones derivadas las unas de las otras.

Se trata de un principio de carácter formal que busca preservar el orden lógico y el encadenamiento de las inscripciones de modo que el adquiriente de hoy sea el transferente de mañana. Para inscribir o anotar títulos que declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos, debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados esos actos o derechos. (Rimascca Huarancca, 2015, pp. 46-47)

Al principio registral de tracto sucesivo se le conoce también con el nombre de principio de continuidad y también con el nombre de tracto continuo. Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones. Por ejemplo, la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera transferencia en el registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado. Otro ejemplo de aplicación de este principio es cuando queremos inscribir el nombramiento de un gerente ya que previamente es necesario inscribir la venta de participaciones, o el nombramiento del nuevo directorio. (Torres Manrique, 2007)”